¿Se puede vender una vivienda con una parte embargada?

Embargo de vivienda por deuda no hipotecaria

El embargo de vivienda por deuda no hipotecaria en el ámbito civil se produce por orden judicial, a instancia del acreedor.

En primer lugar, el acreedor deberá disponer de un título judicial que condene a una cantidad de dinero al demandado/deudor.

Seguidamente, si el deudor no cumple la sentencia voluntariamente, el acreedor deberá presentar una demanda ejecutiva y solicitar al juez la ejecución de la misma.

En este post hablaremos sobre los requisitos que deben cumplirse para poder embargar una vivienda por una deuda que no es hipotecaria.

Embargo de vivienda por una deuda sin garantía hipotecaria: ¿Cómo se produce?

Para poder embargar una vivienda por una deuda sin garantía hipotecaria es necesario realizarlo de la siguiente manera:

  • En primer lugar debe existir una deuda sin garantía que pueda acreditarse judicialmente.
  • En ese caso, deberá presentarse una demanda solicitando que se condene al deudor a pagar la cantidad de la deuda.
  • En función del importe que se reclame, y de la documentación que dispongamos, el procedimiento a seguir será un procedimiento monitorio, un procedimiento verbal, o un procedimiento ordinario.
  • En el caso de que el acreedor tenga una Sentencia que condena a pagar la deuda al deudor, éste tendrá un plazo de 20 días para pagar voluntariamente.
  • Si no paga voluntariamente, deberemos solicitar al juez, mediante demanda de ejecución, que se embargue los bienes del deudor.
  • En el caso de que no disponga de dinero en las cuentas, de una nómina, o una pensión, podremos solicitar el embargo de la vivienda del deudor.
  • Solicitado el embargo de la vivienda, y concedido por el Juez, se anotará el embargo en el Registro de la Propiedad dónde se encuentre la finca.
  • Una vez anotado, y siempre que nuestro embargo sea el preferente (LETRA A), deberíamos solicitar que se tasara la vivienda por un perito judicial y que se proceda a la venta de la vivienda por medio de subasta publica judicial.
  • Una vez celebrada la subasta, si hay postores que quieran comprar la vivienda éstos se la adjudicaran.
  • El dinero de la subasta se consignará en el Juzgado para saldar la deuda reclamada así como las costas del procedimiento.

¿A partir de que deuda te pueden embargar una vivienda?

En nuestro ordenamiento jurídico no hay establecida una cantidad mínima para solicitar el embargo de un inmueble.

Si existe una deuda acreditada se podrá presentar una demanda y solicitar el embargo de los bienes del deudor.

Sin embargo, en función de la deuda, y de la preferencia de los acreedores que ya tenga el deudor, será más menos factible/aconsejable solicitar el embargo de bienes inmuebles.

Asimismo, la ley de enjuiciamiento civil prohibe el embargo de bienes que excedan el valor de la deuda reclamada, siempre y cuando en el patrimonio del deudor no existan otros bienes.

No se embargarán bienes cuyo previsible valor exceda de la cantidad por la que se haya despachado ejecución, salvo que en el patrimonio del ejecutado sólo existieren bienes de valor superior a esos conceptos y la afección de dichos bienes resultare necesaria a los fines de la ejecución.

Artículo 584 Ley de Enjuiciamiento Civil

Orden de los embargos

Según el artículo 592 de la Ley de Enjuiciamiento Civil el orden de los embargos se establece de la siguiente manera:

1. Si acreedor y deudor no hubieren pactado otra cosa, dentro o fuera de la ejecución, el Letrado de la Administración de Justicia responsable de la ejecución embargará los bienes del ejecutado procurando tener en cuenta la mayor facilidad de su enajenación y la menor onerosidad de ésta para el ejecutado.

2. Si por las circunstancias de la ejecución resultase imposible o muy difícil la aplicación de los criterios establecidos en el apartado anterior, los bienes se embargarán por el siguiente orden:

1.º Dinero o cuentas corrientes de cualquier clase.

2.º Créditos y derechos realizables en el acto o a corto plazo, y títulos, valores u otros instrumentos financieros admitidos a negociación en un mercado secundario oficial de valores.

3 Joyas y objetos de arte.

4 Rentas en dinero, cualquiera que sea su origen y la razón de su devengo.

5.º Intereses, rentas y frutos de toda especie.

6.º Bienes muebles o semovientes, acciones, títulos o valores no admitidos a cotización oficial y participaciones sociales.

7.º Bienes inmuebles.

8.º Sueldos, salarios, pensiones e ingresos procedentes de actividades profesionales y mercantiles autónomas.

9.º Créditos, derechos y valores realizables a medio y largo plazo.

3. También podrá decretarse el embargo de empresas cuando, atendidas todas las circunstancias, resulte preferible al embargo de sus distintos elementos patrimoniales.

¿Se puede vender una vivienda con una parte embargada?

Una vivienda sobre la que pesa un embargo puede venderse, sí. Sin embargo, el hecho de que la vivienda este embargada tendrá la consecuencia que la misma disminuya de valor.

Asimismo, dada la situación en la que se encuentra el embargado, es posible que el comprador quiera ajustar mucho el precio a pagar.

Una vez realizada la compraventa, la cantidad adeudada se deberá satisfacer al acreedor para que éste inste la cancelación de la orden de embargo.

¿Se puede embargar una casa hipotecada?

Cómo venimos comentando cualquiera que tenga una deuda podrá reclamarla judicialmente y pedir el embargo de la vivienda de su deudor.

Sin embargo, si una vivienda se encuentra hipotecada la entidad bancaria siempre tendrá preferencia en un embargo.

Es decir, la deuda del banco deberá liquidarse en primer lugar, sea por parte del embargado como del nuevo propietario.

Mi banco ha vendido mi deuda

Mi banco ha vendido mi deuda

En los últimos años la práctica, por parte de las entidades financieras, de vender deuda a otras entidades se ha generalizado. Normalmente las empresas interesadas en comprar deuda pueden ser tanto entidades financieras como empresas de recobro.

Frases como “Mi banco ha vendido mi deuda“, “El banco ha vendido mi deuda a otra empresa” o “¿Puede un banco cobrar la deuda de otro?” se han popularizado en los últimos años. Ello es debido a diferentes razones relacionadas con la liquidez de las entidades financieras y el mercado. Esta operación recibe el nombre de cesión de créditos.

¿Puede un banco cobrar la deuda de otro?

Cuando se ha solicitado un préstamo personal o una hipoteca a una entidad financiera, y ésta lo ha concedido, existe la posibilidad que la entidad bancaria pueda vender esa deuda a otra entidad.

Dicha operación se conoce como una cesión de créditos y es perfectamente legal y se puede realizar sin necesidad de contar con el consentimiento del deudor.

La cesión de un crédito, derecho o acción no surtirá efecto contra tercero sino desde que su fecha deba tenerse por cierta en conformidad a los artículos 1.218 y 1.227.

Si se refiere a un inmueble, desde la fecha de su inscripción en el Registro.

Artículo 1.526 del Código Civil

Vender deuda a terceros

La principal característica que tiene la cesión de créditos es que modifica la titularidad de los mismos.

Sin embargo, la obligación continuará siendo la misma y el nuevo acreedor tendrá las mismas garantías que tenía el anterior.

A partir de ese momento, la entidad que ha adquirido la deuda será considerada como el nuevo acreedor. Con ello, tendrá derecho a reclamar la totalidad de la deuda adquirida, así como a cobrarla.

Todos los derechos adquiridos en virtud de una obligación son transmisibles con sujeción a las leyes, si no se hubiese pactado lo contrario. 

Artículo 1.112 del Código Civil

A menudo dichos créditos son comprados por empresas con sede en Luxemburgo, y encargan la gestión de la recuperación de los activos a un tercero. Las empresas más importantes, en España, dedicadas a la recuperación de activos son:

El banco ha vendido mi deuda a otra empresa

Una entidad bancaria puede vender cualquier tipo de deuda, siempre y cuando ésta no este prescrita o se encuentre judicializaba su existencia.

Según establece la jurisprudencia del Tribunal Supremo, en su sentencia de fecha 28 de noviembre de 2013, no es necesaria la notificación de la cesión del crédito al deudor para que la cesión sea válida.

La cesión de créditos no requiere el consentimiento del deudor. Una vez perfeccionada por la conjunción de los consentimientos de ceden y cesionario, la transmisión del crédito se produce y el cesionario se convierte en acreedor, sin necesidad de que el deudor cedido lo consiente, ni siquiera que lo conozca.

Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 28 de noviembre de 2013

Sin embargo, un punto positivo cuando se produce una cesión de créditos es que nos concede la oportunidad de llegar a un acuerdo con el nuevo acreedor y de evitar la vía judicial. Es probable que el nuevo acreedor haya adquirido la deuda por un precio muy inferior a la totalidad de la misma, y ello nos concederá la posibilidad de intentar llegar a un acuerdo extrajudicial.

El Retracto legal del artículo 1535 Código Civil

Cundo se produce una cesión de créditos, el artículo 1.535 del Código Civil establece la posibilidad para el deudor de extinguir la obligación satisfaciendo el importe pagado por el nuevo acreedor dentro de un plazo de tiempo determinado.

Vendiéndose un crédito litigioso, el deudor tendrá derecho a extinguirlo, reembolsando al cesionario el precio que pagó, las costas que se le hubiesen ocasionado y los intereses del precio desde el día en que éste fue satisfecho. Se tendrá por litigioso un crédito desde que se conteste a la demanda relativa al mismo. El deudor podrá usar de su derecho dentro de nueve días, contados desde que el cesionario le reclame el pago”.

Artículo 1.535 del Código Civil

Sin embargo, la jurisprudencia ha fijado lo requisitos que deben concurrir para que el retracto legal pueda hacerse efectivo:

  • Existencia de la transmisión de un crédito
  • Consideración del crédito como crédito litigioso
  • Interponer la acción de retracto en el plazo legal (9 días desde la notificación)
  • Pago de la cantidad por la que el crédito se vendió

Venta de deuda judicializada

Según establece el Tribunal Supremo, un crédito tendrá la consideración de crédito litigioso en el momento de la contestación a la demanda.

“aunque en sentido amplio, a veces se denomina “crédito litigioso” al que es objeto de un pleito, bien para que en este se declare su existencia y exigibilidad, o bien para que se lleve a cabo su ejecución, sin embargo, en el sentido restringido y técnico que lo emplea el artículo 1.535 de nuestro Código Civil, “crédito litigioso”, es aquél que habiendo sido reclamada judicialmente la declaración de su existencia y exigibilidad por su titular, es contradicho o negado por el demandado, y precisa de una sentencia firme que lo declare como existente y exigible; es decir, el que es objeto de una “litis pendencia”, o proceso entablado y no terminado, sobre su declaración

Sentencia del Tribunal Supremo 690/1969, de 16 de diciembre

Asimismo deberá existir oposición del deudor. El mismo Tribunal Supremo, en su sentencia 976/2008, de 31 de octubre, declaró que, a efectos del art. 1535 CC, se consideran créditos litigiosos:

“aquellos que no pueden tener realidad sin una sentencia firme, y desde la contestación de la demanda (exigiéndose por la doctrina una oposición de fondo, aunque debe admitirse la eventualidad de la oposición tácita de la rebeldía ex art. 496.2 LEC)”.

Sentencia Tribunal Supremo 976/2008, de 31 de octubre

Finalmente, la sentencia 165/2015, de 1 de abril, del Tribunal Supremo, ratificó dicho concepto y declaró que no cabe proyectar la figura del retracto de crédito litigioso cuando éste ha sido transmitido conjuntamente con otros, en bloque, por sucesión universal, no de forma individualizada.

Demanda por pagaré no pagado

Demanda por pagaré no pagado

En este post hablamos de los aspectos a tener en cuenta a la hora de interponer una demanda por un pagaré no pagado.

Qué es un pagaré y que información debe contener?

Como es sabido, el pagaré es un titulo valor en virtud del cual una persona lo entrega a otra contrayendo así una obligación de pagarle una cantidad de dinero en la fecha que figura en mismo pagaré.

Así pues, un pagaré debe contener de manera indispensable la siguiente información:

  • Emisor
  • Beneficiario
  • Fecha de vencimiento
  • Importe
  • Firma del emisor

Una de las ventajas que tiene el titulo pagaré, es que tiene la consideración de titulo ejecutivo.

Esta consideración es importante, porque para el caso de que sea impagado, puede agilizar mucho la reclamación judicial de la deuda.

¿Es posible que un pagaré resulte impagado?

El pagaré no de deja de ser un documento que tiene fuerza de contrato. La otorgación del mismo no garantiza en ningún caso el cobro en la fecha de vencimiento.

Por eso, si eres beneficiario de un pagaré, es importante que antes de aceptar está modalidad de pago, se tenga en cuenta la solvencia de la persona que emite el mismo.

Pues en ocasiones sucede que llegada la fecha del cobro del pagaré, tras presentarlo ante la entidad bancaria pertienente, esté resulte impagado.

Si nos encontramos ante un pagaré impagado, es muy importante saber cómo actuar de forma ágil.

Lo primero será realizar una reclamación extrajudicial si puede ser mediante abogado, para posteriormente, en caso de que el deudor siga impagando, presentar una demanda por pagaré no pagado.

A continuación os explicamos como se ejercita una demanda por pagaré no pagado.

¿Cómo presentar una demanda por pagaré no pagado?

Como hemos indicado antes, el pagaré esta considerado en nuestra Ley de Enjuiciamiento Civil como un título con carácter ejecutivo.

Pero, seguramente os preguntareis: ¿qué quiere decir que el pagaré tiene la consideración de titulo ejecutivo? ¿cómo se ejecuta un pagaré?

Pues significa que podemos reclamar el mismo por la vía judicial sin pasar por un procedimiento declarativo ordinario, pudiendo reclamar directamente con una demanda de ejecución.

Así es, la forma de presentar una demanda por pagaré no pagado es mediante una demanda de ejecución ante el tribunal competente, que en la mayoría de los casos éste será el Juzgado del domicilio del demandado. Junto con la demanda, deberemos presentar el pagaré y el justificante bancario de que ha sido impagado.

El lado positivo de poder presentar una demanda ejecutiva pagaré directamente, es que los motivos de oposición que tiene el deudor en estos tipos de procedimientos están tasados.

Y para el caso de que el deudor no muestre oposición a la reclamación judicial efectuada, podremos directamente pedir el embargo de los bienes del deudor, ya sean salarios, pensiones, embargo de cuentas, bienes, etc.

¿Cuáles son los requisitos para presentar una demanda de un pagaré?

Es importante tener en cuenta los requisitos que jurisprudencialmente han venido estableciendo los tribunales para presentar una demanda por pagaré no pagado.

A continuación indicaremos algunos aspectos a tener en cuenta:

  • El título cambiario debe estar constituido por un documento original no por una copia, lo que justifica la forma de actuar prevista por la ley en casos de extravío, robo o destrucción del título para la conservación de los derechos que de él dimanan.
  • Es importante que el si el pagaré está otorgado por una empresa, en el mismo conste además de la firma del administrador, el sello de la empresa.
  • Otro aspecto a tener en cuenta antes de presentar una demanda por pagaré no pagado, es hacer una reclamación extrajudicial para así garantizar la condena en costas.

¿Cómo cobrar un pagare si el deudor no tiene bienes?

Si el deudor del pagaré no tiene ningún tipo de bien, será difícil poder recuperar el importe que consta en el mismo.

En el caso de encontrarnos ante un deudor insolvente, no debemos descartar la posibilidad de que éste se haya despatrimonializado.

Por ello, es importe realizar una averiguación integral de sus bienes e intentar ver si ha existido alguna actuación fraudulenta en perjuicio del acreedor.

Pues lamentablemente es habitual que las personas que se encuentran en una situación total de insolvencia, intenten ocultar los bienes de los que disponían antes de encontrarse en esta tesitura.

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