La compraventa de viviendas de obra nueva puede suponer un riesgo al comprador, ya que la entidad promotora o constructora puede incurrir en retrasos en la entrega, causando una serie de perjuicios al interesado. En ese caso, la parte compradora tiene derecho a interponer una reclamación por retraso en la entrega de la vivienda.

Se podrá reclamar una indemnización por los daños y perjuicios que el retraso pueda causar, o incluso resolver el contrato de compraventa y cancelar la entrega sin costes.

Tipos de retraso en la entrega de la vivienda

Es importante tener en cuenta que no todos los retrasos en la entrega van a generar los mismos derechos en el comprador.

Por ello, es importante conocer los tipos de retraso que existen, y qué se podría reclamar en cada caso:

• Retraso de unos meses: en este caso, lo habitual será que se le abone al comprador una indemnización por los daños y perjuicios causados.
• Retraso que deje sin efecto alguna de las particularidades del contrato, o ponga en duda la efectiva entrega en un momento posterior: en este caso sí que resultaría viable la resolución del contrato, con la consecuente devolución de los pagos realizados por el comprador, más una indemnización por los daños y perjuicios causados.

Sin embargo, este último supuesto suele darse en menor medida en la práctica, toda vez que la prioridad de las empresas constructoras será la de mantener la vigencia del contrato a cambio de una compensación económica.

«Expirado el plazo de iniciación de las obras o de entrega de la vivienda sin que una u otra hubiesen tenido lugar, el cesionario podrá optar entre la rescisión del contrato con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incrementadas con el seis por ciento de interés anual, o conceder al cedente prórroga, que se hará constar en una cláusula adicional del contrato otorgado, especificando el nuevo período con la fecha de terminación de la construcción y entrega de la vivienda.«

Artículo 3 Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas.

Tipos de indemnización

Centrándonos en los supuestos en los que se mantendrá el contrato de compraventa, el comprador podrá recibir distintos tipos de indemnización según su circunstancia concreta:

• En caso que tenga que arrendar otra vivienda u hospedarse en un hotel, se le tendrá que abonar el precio que tenga que afrontar hasta que pueda disponer de su vivienda.
  
  Además, también se le tendrá que abonar el gasto de los suministros en los casos en los que resulte necesario abonarlos.

• En caso que tenga que depositar sus pertenencias en un guardamuebles, se le abonará el precio que ello suponga.

• Si el comprador tiene que realizar mudanzas adicionales por este motivo, se le abonará el precio de todas las que necesite.

• Cualquier otro gasto que sea consecuencia directa del retraso en la entrega.

• De igual forma, en caso que el comprador pueda hospedarse sin coste alguno, podrá reclamar lo que se denomina valor de uso, y equivale al precio de alquiler de una propiedad de características similares en la misma zona, multiplicado por los meses de retraso.

• Según el tipo de caso, el comprador también podrá reclamar una indemnización por daños morales.

Requisitos que deben cumplirse para que prospere la indemnización

Con carácter general, el vendedor tiene que poner a disposición del comprador al inicio de la relación contractual un compromiso de entrega. Este compromiso suele estar recogido en alguna de las cláusulas del contrato de compraventa, y consiste en el establecimiento de una fecha máxima de entrega que se debe respetar.

Además, es frecuente que el contrato de compraventa recoja una cláusula en la que se establezca una penalización por el retraso en la entrega de la obra. Esta cláusula refleja el derecho a recibir una compensación por la demora, así como la forma de compensación.

En muchos casos se establece en el propio contrato el precio que se tendrá que pagar al comprador por cada día de retraso.

Sin embargo, esta cláusula de penalización no está presente en todos los contratos de compraventa. Ello no impide la interposición de una reclamación.

Por último, es fundamental que el retraso no se deba a factores externos que no podrían preverse, ya que en caso que la constructora pueda acreditar lo contrario, podría eximirse de toda o parte de la responsabilidad.

Por ello, los requisitos mínimos para interponer una reclamación por retraso en la entrega de la vivienda son los siguientes:

• Existencia de contrato de compraventa firmado;
• Inclusión en el contrato de la fecha de la entrega acordada por las partes.
• Que el retraso se deba a factores imputables a la entidad promotora o constructora.

Motivos del retraso en la entrega de la vivienda

Los retrasos indemnizables no siempre responden a retrasos en la construcción propiamente dicha. Existe otro tipo de supuestos que conllevan al retraso de la entrega una vez la obra ya está acabada:

• Retraso en obtención de los permisos necesarios;
• Problemas en el alta de los suministros de la vivienda;
• Ocupación del inmueble por terceros ajenos a la propiedad tras la construcción y antes de la entrega de llaves.

En conclusión, cada supuesto concreto tiene una serie de particularidades que deben ser estudiadas caso por caso. Supuesto distinto pero relacionado sería el caso en el que no hay retraso en la entrega, pero posteriormente se descubren vicios ocultos en la vivienda.

Por ello, te recomendamos que cuentes con un abogado experto para interponer tu reclamación o demanda judicial.