Compensación fianza arrendamiento

A menudo, recibimos consultas referentes a la posibilidad de compensación de la fianza de arrendamiento con mensualidades debidas.

Por norma general no es correcta la voluntad del arrendatario de compensar el importe de los últimos meses de alquiler con el importe de la fianza depositada en su día.

Sin embargo, existe jurisprudencia contradictoria al respecto.

Finalidad de la fianza en un contrato de arrendamiento

La ley de arrendamientos urbanos establece para el arrendamiento de viviendas la obligación de exigir al arrendatario la prestación de una fianza equivalente a UNA MENSUALIDAD de renta.

Con ello la fianza de un contrato de alquiler es una figura que sirve de garantía al arrendador. El arrendatario dará una cantidad al arrendador garantizando así sel incumplimiento de determinadas obligaciones por su parte.

«la finalidad de la fianza en el contrato de alquiler no es más que una garantía del cumplimiento de las obligaciones a las que se compromete el arrendatario en virtud de ese contrato y que es semejante a la prenda irregular, que responde de la obligación principal de devolver la cosa incólume por el arrendatario, correlativa con el derecho del arrendador a exigir que el bien arrendado esté en buen estado.»

Sentencia Sala 1ª del Tribunal Supremo de fecha 22 de diciembre de 2003

Dicha garantía deberá ser devuelta al final del arrendamiento una vez el arrendador certifique el cumplimiento de todas las obligaciones contraídas.

Fianza arrendamiento local de negocio

Por su parte, y en relación al arrendamiento para uso distinto de vivienda (ej. local de negocio) la ley de arrendamientos urbanos establece la obligación de exigir al arrendatario DOS MENSUALIDADES de renta.

El arrendador cuando reciba el importe de la fianza deberá depositarla en el organismo competente. En caso contrario el arrendador puede recibir un sanción por parte de la Administración.

Asimismo, el arrendador y el arrendatario podrán pactar una garantía adicional para el cumplimiento de las obligaciones dimanantes del contrato.

¿Es obligatoria la fianza en los contratos de arrendamiento?

Cómo venimos comentando la ley de arrendamientos urbanos obliga al arrendador ha exigir la fianza al arrendatario.

Sin embargo, existen varias excepciones. Quedaran exceptuadas de la obligación de prestar fianza:

• La Administración General del Estado

• Las Administraciones de las comunidades autónomas

• Entidades que integran la Administración Local

• Organismos autónomos

• Entidades públicas empresariales y demás entes públicos vinculados o dependientes de ellas

• Las Mutuas colaboradoras con la Seguridad Social en su función pública de colaboración en la gestión de la Seguridad Social, así como sus Centros Mancomunados, cuando la renta haya de ser satisfecha con cargo a sus respectivos presupuestos.

¿Dónde se entrega la fianza de un alquiler?

El día de la firma del contrato de arrendamiento el arrendatario deberá entregar, en metálico, el importe de la fianza al arrendador.

Por su parte, el arrendador deberá depositar la fianza entregada por el arrendatario en el organismo competente de la comunidad autónoma dónde se encuentre el inmueble objeto del contrato.

Ejemplos de oficinas dónde depositar la fianza de un contrato de alquiler:

• Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid (IVIMA)
• Instituto Catalán del Suelo (INCASÓL)
• Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía (AVRA)
• Instituto del Suelo y la Vivienda de Aragón
• Institut Balear de l’Habitatge (IBAVI)
• Cámaras de la Propiedad Urbana de Castilla y León

La compensación de la fianza de arrendamiento

El artículo 36.4 de la Ley de arrendamientos urbanos establece la obligación por parte del arrendador de devolver el importe de la fianza una vez finalizado el contrato de arrendamiento.

El arrendador tiene la obligación de devolver la fianza en el plazo de UN MES. Durante el transcurso de este tiempo el propietario deberá examinar el inmueble, y en caso de daños podrá destinar el importe de la fianza a su efectiva reparación.

O, en su caso, también podrá calcular el importe adeudado por el inquilino y aplicarlo a ello.

Al finalizar el arrendamiento es preciso liquidar las posibles responsabilidades u obligaciones pendientes del arrendatario, de forma que, si el arrendatario ha cumplido con sus obligaciones, el arrendador deberá restituirle la fianza íntegramente, esto es, por el importe entregado en su día. Pero si el arrendatario incurrió en responsabilidad, el arrendador deberá restituirle únicamente la diferencia entre lo entregado y la cantidad que corresponda a la satisfacción de tales obligaciones, si quedare remanente.»

Sentencia de la Audiencia Provincial de Burgos de fecha 30 de diciembre de 2016

Recordemos que la fianza esta pensada como una garantía en el cumplimiento de las obligaciones del contrato por parte del arrendatario. Y el pago de la renta establecida es la obligación más importante. Es por ello que ésta siempre gozará de una especial protección.

Durante la vida del contrato si no se cumple con dicha obligación se podrá rescindir el contrato y reclamar las rentas debidas, acudiendo a un procedimiento de desahucio.

Por su parte, si una vez finalizado el contrato de arrendamiento, y revisado el inmueble, el arrendatario debiera alguna mensualidad de renta, el arrendador podrá hacer suyo el importe depositado como fianza. O en su caso, acudir un procedimiento judicial de reclamación de cantidades debidas.