El procedimiento monitorio en comunidades de propietarios

El procedimiento monitorio es una herramienta legal que se utiliza para reclamar deudas en diversos contextos, y su aplicación en el ámbito de las comunidades de propietarios es fundamental, por ello existe el procedimiento monitorio en comunidades de propietarios.

En este artículo, exploraremos cómo funciona este procedimiento en relación con las obligaciones económicas y las deudas en las comunidades de propietarios.

Introducción al procedimiento monitorio en comunidades de propietarios

Para comprender plenamente el procedimiento monitorio en comunidades de propietarios, es importante tener en cuenta la Ley de Propiedad Horizontal.

Esta ley establece las normas y regulaciones que rigen las comunidades de propietarios, incluidas las obligaciones económicas de los propietarios y los mecanismos para abordar y resolver las deudas.

La junta de propietarios podrá acordar medidas disuasorias frente a la morosidad por el tiempo en que se permanezca en dicha situación, tales como el establecimiento de intereses superiores al interés legal o la privación temporal del uso de servicios o instalaciones, siempre que no puedan reputarse abusivas o desproporcionadas o que afecten a la habitabilidad de los inmuebles.

Artículo 21.1 Ley Propiedad Horizontal

Obligaciones económicas y deudas en comunidades de propietarios

En una comunidad de propietarios, los propietarios tienen una serie de obligaciones económicas hacia la comunidad, que generalmente se refieren al pago de las cuotas comunitarias.

Estas cuotas son esenciales para el mantenimiento y la administración adecuada de la comunidad, y permiten cubrir gastos como el mantenimiento de áreas comunes, los servicios o las reparaciones necesarias.

El impago de las cuotas de la comunidad puede tener consecuencias significativas. Además de afectar el funcionamiento general de la comunidad de propietarios, el impago prolongado puede llevar a la acumulación de deudas y al deterioro de las relaciones entre los propietarios.

En estos casos es cuando la comunidad puede tomar acciones legales para recuperar las deudas y garantizar el buen funcionamiento de la comunidad, mediante el procedimiento monitorio para comunidades de propietarios.

«La comunidad podrá, sin perjuicio de la utilización de otros procedimientos judiciales, reclamar del obligado al pago todas las cantidades que le sean debidas en concepto de gastos comunes, tanto si son ordinarios como extraordinarios, generales o individualizables, o fondo de reserva, y mediante el proceso monitorio especial aplicable a las comunidades de propietarios de inmuebles en régimen de propiedad horizontal.» 

Artículo 21.2 Ley Propiedad Horizontal

El procedimiento monitorio en comunidades de propietarios del artículo 21 de la LPH

El procedimiento monitorio, regulado por el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal, es una vía legal que permite a las comunidades de propietarios reclamar deudas de manera rápida y eficiente.

Este procedimiento se aplica específicamente en el contexto de las comunidades de propietarios para resolver conflictos relacionados con las obligaciones económicas.

Para iniciar el procedimiento monitorio, es necesario que las deudas sean:

• Líquidas
• Vencidas
• Determinadas
• Exigibles

Además, la comunidad de propietarios debe acreditar la existencia de la deuda mediante documentación adecuada, como las actas de las juntas de propietarios y los recibos de pago pendientes.

La junta de propietarios en el procedimiento monitorio

La Junta de Propietarios desempeña un papel crucial en el procedimiento monitorio en comunidad de propietarios. Esta instancia colectiva tiene la responsabilidad de tomar decisiones relacionadas con la reclamación de deudas y puede autorizar la iniciación del procedimiento.

La convocatoria de una junta en el contexto del procedimiento monitorio sigue las pautas establecidas en la Ley de Propiedad Horizontal. La comunidad de propietarios debe notificar a todos los propietarios y proporcionar información detallada sobre el motivo de la reunión. Durante la junta, se discutirán los detalles de la deuda y se tomarán decisiones sobre cómo proceder.

La participación activa de los propietarios en la Junta de Propietarios es esencial para tomar decisiones informadas y buscar soluciones efectivas. Todos los propietarios deben estar comprometidos con el buen funcionamiento de la comunidad y colaborar en la resolución de los problemas.

Requisitos previos a la interposición del procedimiento monitorio

Cuando planteamos la reclamación judicial de la deuda al propietario moroso debemos tener presente que se deberán cumplir unas formalidades previas a la interposición de la demanda de procedimiento monitorio.

Estos requisitos previos a la reclamación judicial son los siguientes:

• Se deberá convocar una Junta de Propietarios dónde conste como punto de la orden del día la existencia de la deuda
• En la Junta de Propietarios se acordará liquidar la deuda del propietario deudor, y se autorizará al presidente, o, en su caso, al administrador de la comunidad para que la reclame judicialmente
• Se deberá comunicar al propietario deudor el acuerdo aprobado en Junta de Propietarios por escrito
• En caso de no poderse comunicar debidamente se deberá acreditar que se ha colocado la referida comunicación en el tablón de anuncios durante, al menos, tres días naturales
• El acta dónde conste la liquidación deberá estar firmada por el secretario/a de la comunidad con el visto bueno del Presidente/a
• Si el deudor no procede al pago, el secretario/a emitirá un certificado del acuerdo de la Junta liquidando la deuda debida

Para instar la reclamación a través del procedimiento monitorio habrá de acompañarse a la demanda un certificado del acuerdo de liquidación de la deuda emitido por quien haga las funciones de secretario de la comunidad con el visto bueno del presidente […]En este certificado deberá constar el importe adeudado y su desglose. Además del certificado deberá aportarse, junto con la petición inicial del proceso monitorio, el documento acreditativo en el que conste haberse notificado al deudor […]

Artículo 21.3 Ley Propiedad Horizontal

La tramitación del procedimiento monitorio para comunidades de propietarios

Una vez hayamos requerido al deudor y este no haya procedido al pago de la deuda generada, y tengamos toda la documentación necesaria procederemos a interponer la preceptiva reclamación judicial.

La demanda de procedimiento monitorio para comunidades de propietarios deberá contener necesariamente la siguiente documentación:

• Acta del acuerdo de la Junta de Propietarios dónde se apruebe la liquidación de la deuda
• Notificación al deudor, o, en su caso, en el tablón de anuncios de la comunidad de propietarios
• Certificación del acuerdo y del impago emitido por el secretario con el visto bueno del presidente
• Documento acreditativo de la condición del Presidente de la Comunidad de Propietarios

Cuando se presente la demanda de procedimiento monitorio el Juzgado requerirá al deudor para que proceda al pago de la cantidad reclamada o formule oposición en el plazo de 20 días a contar desde el día siguiente al de la notificación.

[…]2. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado anterior y cuando se trate de deudas que reúnan los requisitos establecidos en dicho apartado, podrá también acudirse al proceso monitorio, para el pago de tales deudas, en los casos siguientes:

[…]2.º Cuando la deuda se acredite mediante certificaciones de impago de cantidades debidas en concepto de gastos comunes de Comunidades de propietarios de inmuebles urbanos.

Artículo 812.2ª.2 Ley Enjuiciamiento Civil

Prescripción de las deudas en comunidad de propietarios

La prescripción es una figura legal que establece un límite de tiempo dentro del cual una deuda puede ser reclamada.

En el caso de las deudas comunitarias, el artículo 1964 del código civil español establece que las acciones para reclamar las cuotas adeudadas a la comunidad de propietarios prescribirán a los cinco años.

[…]2. Las acciones personales que no tengan plazo especial prescriben a los cinco años desde que pueda exigirse el cumplimiento de la obligación. En las obligaciones continuadas de hacer o no hacer, el plazo comenzará cada vez que se incumplan.

Artículo 1964 Código Civil

El plazo de prescripción comienza a contar desde que la deuda es exigible, es decir, desde que se produce el vencimiento de la cuota impagada.

Sin embargo, es posible interrumpir el plazo de prescripción de una deuda comunitaria. Esto sucede cuando se realiza una reclamación formal por parte de la comunidad o cuando se reconoce la deuda por parte del deudor.

Si no se interrumpiera el plazo, una vez que una deuda comunitaria ha prescrito, la comunidad de propietarios pierde su derecho legal para reclamar el pago.

Prescripción en el derecho civil de Cataluña

El plazo de prescripción no opera de la misma forma en todas las comunidades autónomas pues hay algunas que disponen de un derecho civil propio, que prevalece sobre el derecho civil común en todas aquellas materias en las que exista regulación expresa.

Con ello, el Código Civil de Cataluña, en su artículo 121-20 establece lo siguiente en relación al plazo general de prescripción:

Las pretensiones de cualquier clase prescriben a los diez años, a menos que alguien haya adquirido antes el derecho por usucapión o que el presente Código o las leyes especiales dispongan otra cosa.

Mientras que el artículo siguiente establece un plazo de prescripción determinado para diferentes acciones:

Prescriben a los tres años:

a) Las pretensiones relativas a pagos periódicos que deban efectuarse por años o plazos más breves.

b) Las pretensiones relativas a la remuneración de prestaciones de servicios y de ejecuciones de obra.

c) Las pretensiones de cobro del precio en las ventas al consumo.

d) Las pretensiones derivadas de responsabilidad extracontractual.

Artículo 121-11 Código Civil de Cataluña

Por lo que respecta a la prescripción de las deudas comunitarias en Cataluña durante años ha existido un debate entre si debe aplicarse la Durante años ha aplicarse el plazo general establecido en el artículo 121-20 del Código Civil, o en su caso, debería aplicarse el plazo trienal establecido en el articulo 121-21.a).

Finalmente, la jurisprudencia de las diferentes Audiencias Provinciales han establecido que el plazo de prescripción qué se debe aplicar para las deudas comunitarias es el plazo decenal establecido en el artículo 121-20 del Código Civil.