Vicios ocultos en una vivienda
Cuando adquirimos una vivienda son muchos los aspectos que hay que tener en cuenta. La aparición de problemas estructurales de la edificación, humedades, grietas, ruidos varios, son ejemplos de vicios ocultos en una vivienda con los que nos podemos encontrar.
¿Qué es un vicio oculto en una vivienda?
Un vicio oculto es todo desperfecto o defecto que tiene un inmueble y que no es apreciable a simple vista.
Estos sólo se detectan una vez adquieres la vivienda y entras a vivir en ella. Hasta ese momento no has podido darte cuenta que existen filtraciones, o defectos estructurales, falta de suministros básicos, etc.
El vendedor responde al comprador del saneamiento por los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida, aunque los ignorase.
Esta disposición no regirá cuándo se haya estipulado lo contrario, y el vendedor ignorara los vicios o defectos ocultos de lo vendido.
Artículo 1485 del Código Civil
Ejemplos de vicios ocultos en una vivienda de segunda mano
Cómo venimos diciendo un vicio oculto en una vivienda será todo aquel desperfecto o defecto anterior a la compraventa que en el momento de realizarse la misma se desconocía por parte del comprador.
Así, existen muchos ejemplos de vicios ocultos:
- Humedades y filtraciones
- Desperfectos en el suelo o acabados
- Grietas en tabiques
- Defectos en la red
- Desprendimientos
- Problemas de ruidos
Plazo para reclamar vicios ocultos vivienda
Existen diferentes plazos para reclamar los vicios ocultos en función de si nos encontramos ante una vivienda de obra nueva o una vivienda de segunda mano.
Vivienda de obra nueva
En este caso el comprador tendrá diferentes plazos para reclamar, siempre en función del vicio oculto.
- 10 años para reclamar defectos en la construcción que afecten a la estabilidad de la vivienda.
- 3 años para reclamar defectos que afecten a la habitabilidad de la vivienda.
- 1 año para reclamar defectos relativos a los acabados de la vivienda.
Vivienda de segunda mano
En estos casos el comprador tendrá 6 meses desde que se formalizó la escritura de compraventa para reclamar al vendedor que proceda al saneamiento de los vicios ocultos existentes.
El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos.
Artículo 1484 del Código Civil
Sin embargo dichos plazos podrán interrumpirse mediante las preceptivas reclamaciones extrajudiciales, mediante un medio en el que quede constancia fehaciente de la misma, como puede ser el Burofax.
Demanda por vicios ocultos en vivienda
Para poder interponer una demanda por vicios ocultos en la vivienda contra el vendedor es importante tener en cuenta lo exigido por el código civil:
- El desperfecto debe ser previo a la compraventa
- Que el defecto disminuya el valor de la vivienda, con lo que de haberlo sabido el comprador no habría pagado el precio satisfecho, o en su caso no habría realizado la compraventa
- El desperfecto debe estar oculto, es decir que no sea apreciable a simple vista
Con ello, y en base a los establecido en el código civil, en el artículo 1.486, podremos interponer una acción restitutoria, también conocida como acción redhibitoria, la cual tiene por objeto que el comprador desista del contrato celebrado con el vendedor.
En ella podremos exigir los gastos que hayan sido necesarios para llevar a cabo la compraventa, así como un importe en concepto de daños y perjuicios, si demostramos que el vendedor conocía los vicios ocultos.
En los casos de los dos artículos anteriores, el comprador podrá optar entre desistir del contrato, abonándosele los gastos que pagó, o rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos.
Si el vendedor conocía los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida y no los manifestó al comprador, tendrá éste la misma opción y además se le indemnizará de los daños y perjuicios, si optare por la rescisión.
Artículo 1486 del Código Civil
Además de la acción restitutoria, debido a la existencia de vicios ocultos, el código civil nos permite interponer, contra el vendedor, la acción de saneamiento, establecida en el artículo 1484 del código civil, tendente a exigir al vendedor el saneamiento de los vicios ocultos, fueran conocidos por él o no.
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Vicios ocultos en una vivienda
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Un vicio oculto es todo desperfecto o defecto que tiene un inmueble y que no es apreciable a simple vista. Estos sólo se detectan una vez adquieres la vivienda y entras a vivir en ella. Hasta ese momento no has podido darte cuenta que existen filtraciones, o defectos estructurales, falta de suministros básicos, etc.
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Legal Heron
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